Pandrecht moet landen waar de zekerheden zitten
Stel: uw holding verstrekt een lening aan de werkmaatschappij. U wilt zekerheden. Logisch. Maar op welk niveau vestigt u het pandrecht?

Een pandrecht moet altijd aansluiten bij de activa waar het betrekking op heeft. Zit de voorraad, de debiteuren of het materieel in een onderliggende werkmaatschappij? Dan moet het pandrecht ook door die werkmaatschappij worden gevestigd. Doet u dat niet, dan verpandt u niets van waarde. Een pandakte biedt dan schijnzekerheid, en bij faillissement of beslag valt er niets te verhalen.

Ook hier geldt wat we eerder aangaven in het tweede artikel uit deze reeks: het maakt niet uit of partijen tot hetzelfde concern behoren. Juridisch telt alleen wie partij is bij de lening en wie juridisch eigenaar is van de verpande zaken.

Zo regelt u het goed: vier do’s en don’ts
Veel ondernemers regelen pandrechten wel, maar niet goed. Met deze tips voorkomt u de meest gemaakte fouten:

Kijk per vennootschap naar de activa:
Breng in kaart waar de vorderingen, goederen of andere verhaalsobjecten zich bevinden. Vestig het pandrecht op naam van de vennootschap die juridisch eigenaar is.

Leg interne leningen schriftelijk vast:
Regel het net zo zorgvuldig als bij externe financiering. Gebruik een duidelijke pandakte, met correcte omschrijving van de vordering en tijdige registratie.

Voorkom botsing met bestaande bankrechten:
Controleer of er al pandrechten zijn gevestigd ten gunste van externe financiers. Overleg eventueel over een tweede pandrecht of afwijkende rangorde.

Verwacht geen dekking zonder vervolgpandakten:
Nieuwe vorderingen of voorraad ontstaan voortdurend. Werk dus met een verzamelakte en leg periodiek nieuwe lijsten vast.

Pandrecht is geen eigendom
Een hardnekkig misverstand: ondernemers denken dat een pandrecht hen eigenaar maakt van de verpande goederen. Dat is niet zo. Het pandrecht geeft een verhaalsrecht, geen eigendom. U mag pas uitwinnen als de schuldenaar in verzuim is. Tot dat moment blijft de pandgever eigenaar en beheerder.

Dat maakt het extra belangrijk om uw positie vooraf goed vast te leggen. Curatoren, banken en de fiscus kijken bij uitwinning scherp naar de juridische houdbaarheid van het pandrecht. Zeker bij concernfinanciering, waar interne afspraken vaak informeel blijven.

Interne financiering vraagt externe discipline
Concernfinanciering vereist dezelfde juridische scherpte als externe financiering. Vertrouwen binnen de groep is belangrijk, maar zekerheid ontstaat alleen door correcte vastlegging op het juiste niveau. Dat voorkomt discussie met curatoren, fiscus en financiers als het erop aankomt.

Wilt u zeker weten dat uw interne zekerheden goed zijn geregeld? Neem dan contact op met Martijn Helmstrijd, via m.helmstrijd@oprecht.nl of 0229-285070. Wij kijken graag met u mee.

The post Pandrecht binnen het concern: zo voorkomt u gedoe tussen holding en werkmaatschappij appeared first on Oprecht Advocaten.

De fiscus gaat soms tóch voor: het bodemrecht uitgelegd
U heeft een pandrecht op de inventaris van uw onderneming. Dan bent u zeker van uw zaak, toch? Niet altijd. De Belastingdienst heeft in bepaalde gevallen namelijk voorrang, zelfs als u eerder een geldig pandrecht heeft gevestigd. Dat komt door het zogenoemde ‘bodemrecht’ of ‘bodemvoorrecht’ van de fiscus.

Het bodemrecht geeft de fiscus het recht om beslag te leggen op bodemzaken: bedrijfsmiddelen die zich op de bodem van de onderneming bevinden en nodig zijn voor de bedrijfsvoering. Denk aan bureaus, machines, computers, stellingen en gereedschap. Als deze zaken zich bij de onderneming zelf bevinden, mag de fiscus ze uitwinnen vóór de pandhouders. Alleen als u als financier de verpande goederen zelf fysiek in bezit heeft (bijvoorbeeld via vuistpand; zie hiervoor het artikel ‘Zo legt u een pandrecht goed vast: van pandakte tot registratie’), verliest het bodemrecht zijn werking; maar dat komt in de praktijk niet vaak voor.

Let op: het bodemrecht speelt niet alleen bij faillissement. Ook als er (nog) geen sprake is van faillissement, kan de Belastingdienst beslag leggen op bodemzaken, bijvoorbeeld bij een openstaande belastingschuld. In dat geval kondigt de fiscus het beslag aan en mag zij, na het verstrijken van een wachttijd, de zaken verkopen. Als pandhouder verliest u dan vaak alsnog uw zekerheid, behalve als het pandrecht op een andere manier is beschermd (bijvoorbeeld door vuistpand of uitplaatsing van goederen).

Niet alles valt onder het bodemrecht
Het bodemrecht geldt alleen voor roerende zaken die zich ‘op de bodem’ van de belastingplichtige bevinden. Voor u als ondernemer is het goed om te weten welke zaken buiten het bodemrecht vallen. Voorraden worden bijvoorbeeld niet aangemerkt als bodemzaken, omdat ze zijn bestemd voor de verkoop en niet voor duurzaam gebruik binnen het bedrijf. Ook voertuigen, zoals bestelwagens of bedrijfsauto’s, vallen buiten het bodemrecht. Die bevinden zich meestal niet op de bodem van de onderneming. En zaken die zijn opgeslagen bij een derde (bijvoorbeeld een extern magazijn), vallen niet onder het bodemrecht. Tot slot blijven ook vorderingen op klanten, aandelen of intellectuele eigendomsrechten buiten schot.

Let op: bij concernstructuren denken veel ondernemers dat het pandrecht voldoende is geregeld, terwijl de goederen zich in een andere entiteit bevinden. In dat geval heeft u als pandhouder in de praktijk weinig grip én gaat de fiscus mogelijk tóch voor.

Faillissement: wat gebeurt er met uw pandrecht?
Bij een faillissement krijgt de curator het beheer over alle activa van de failliete onderneming. Uw pandrecht blijft bestaan, maar de curator bepaalt hoe en wanneer er wordt uitgewonnen. U mag dus niet zelf verkopen of goederen meenemen. In de meeste gevallen verkoopt de curator de verpande zaken en draagt hij de opbrengst, na aftrek van alle kosten, aan u af.

De curator kan ook kiezen voor een ‘stille executie’: u vindt samen een koper, waarna de verkoopopbrengst naar u gaat. Dat is vaak gunstiger dan een executieveiling, zeker bij machines of voorraden met specifieke waarde voor de onderneming. Goed overleg met de curator is dan van belang.

Wat mag u als pandhouder zelf doen?
U mag het pandrecht inroepen als de schuldenaar in verzuim is. Toch mag u, zoals hiervoor aangegeven, tijdens een faillissement niet zomaar overgaan tot uitwinning. U moet altijd overleggen met de curator en rekening houden met diens bevoegdheden.

Wat u niet mag:

• zelf de voorraad meenemen uit het magazijn
• machines verkopen zonder toestemming van de curator
• vorderingen innen buiten medeweten van de curator

Wat u wel mag:

• de curator verzoeken om tot verkoop over te gaan
• zelf een koper aandragen (met toestemming)
• uw pandrecht activeren en aanspraak maken op de opbrengst

Let op: buiten faillissement mag u zelfstandig uitwinnen. Gaat het echter om bodemzaken? Dan bent u verplicht dit van tevoren schriftelijk te melden aan de Belastingdienst. Doet u dat niet, dan loopt u het risico dat de fiscus uw uitwinning aanvecht of schadevergoeding eist. U ziet: uw pandrecht geeft u rechten, maar ook verplichtingen.

Juist in crisissituaties telt een goed pandrecht
Als het misgaat, telt elk detail. Een vergeten registratie, een te nauwe omschrijving of ontbrekende vervolgpandakte kunnen u de das omdoen. Juist in een faillissement kijkt de curator scherp naar de geldigheid van uw pandrecht.

Daarom is het belangrijk dat u eerder in deze reeks beschreven stappen zorgvuldig doorloopt:

• stel een pandakte op met heldere omschrijving van de vorderingen
• gebruik eventueel een catch all-bepaling voor toekomstige vorderingen
• werk met vervolgpandakten voor nieuwe voorraad of debiteuren
• registreer elke (aanvullende) akte tijdig bij de Belastingdienst

Zo voorkomt u dat uw positie alsnog verdampt op het moment dat het erop aankomt.

Samenvattend
Een pandrecht biedt stevige zekerheid, maar geen absolute bescherming. De Belastingdienst kan u bij bodemzaken voor zijn. En in een faillissement bepaalt de curator hoe uitwinning plaatsvindt. Bbij fouten in de pandakte grijpt u alsnog mis. Maar met een goed vastgelegd pandrecht houdt u wél invloed, ook als het stormt.

In het vijfde en laatste artikel van deze reeks gaan we in op pandrechten binnen concernstructuren. Want daar ontstaan vaak misverstanden die ondernemers veel geld kosten.

Vragen over uw positie als pandhouder, of wilt u een bestaande akte laten controleren? Neem dan contact op met Martijn Helmstrijd, via m.helmstrijd@oprecht.nl of 0229-285070. We denken graag met u mee.

The post Pandrecht, fiscus en faillissement: wat gebeurt er wanneer het misgaat? appeared first on Oprecht Advocaten.

Dit artikel is het derde deel in de serie Pandrecht voor Ondernemers. Eerder legden we uit wat een pandrecht is en hoe u het correct vastlegt. In de volgende delen leest u wat er gebeurt bij faillissement en hoe de fiscus zich tot het pandrecht verhoudt.

Pandrecht: waarom rangorde ertoe doet
Bij een faillissement of betalingsachterstand geldt: de opbrengst uit verpande goederen wordt verdeeld volgens een vaste volgorde. De partij met het oudste of eerste gevestigde pandrecht staat vooraan. Volgt er een tweede pandrecht op dezelfde zaak? Dan schuift die pandhouder automatisch naar de tweede plek. Staat u achteraan, dan is de kans groot dat u (deels) achter het net vist.

Eerste versus tweede pandrecht
Een eerste pandrecht wordt meestal gevestigd door de bank, direct bij de financiering. Die laat de akte registreren of schakelt een notaris in. Komt er later een andere financier bij – bijvoorbeeld een DGA die geld uitleent aan de onderneming – dan kan alleen nog een tweede pandrecht worden gevestigd. Zonder aanvullende afspraken staat die ondernemer dus achteraan in de rij.

Een tweede pandhouder mag pas uitwinnen nadat het eerste pandrecht volledig is ingelost. Is er dan nog iets over? Dan komt de tweede aan de beurt. In de praktijk blijft er echter zelden iets over.

Hoe wordt de rangorde bepaald?
De volgorde hangt af van het moment van vestigen. Het tijdstip van registratie of notariële vastlegging bepaalt wie voorrang heeft. Een pandrecht dat op dinsdag is geregistreerd, gaat voor een pandrecht dat op donderdag is gevestigd. Alleen als partijen onderling afspraken maken over de rangorde, en die correct vastleggen, kan daarvan worden afgeweken.

Let op: de Belastingdienst heeft in sommige gevallen alsnog voorrang. Daarover leest u meer in – het nog te verschijnen – deel 4 van deze serie.

Waarom banken meestal vooraan staan
Banken werken standaard met pandrechten. Bij vrijwel elke zakelijke lening eisen zij zekerheden op voorraad, debiteuren, inventaris en soms ook op aandelen. Daardoor vestigen zij hun pandrechten vroeg, breed en zorgvuldig. Als ondernemer sluit u aan in de rij. Zeker bij concernfinanciering, waarbij de holding geld leent aan de werkmaatschappij, gebeurt het vaak dat dit niet of te laat wordt geregeld. Het gevolg: een zwakke positie bij uitwinning of herstructurering.

Wat kunt u doen?
Wilt u als ondernemer niet de laatste zijn in de uitdelingslijst? Dan is het van belang om strategisch om te gaan met pandrechten:

• Vestig het pandrecht op tijd. Wacht niet tot er betalingsproblemen zijn. Regel het direct bij de lening of andere wijze van geldverstrekking.
• Maak duidelijke afspraken over de rangorde. Check of de bank of andere financiers al pandrechten hebben. Overleg over een gelijkwaardige of afwijkende rangpositie als dat nodig is.
• Leg alles schriftelijk vast. Alleen met een correct geregistreerde of notarieel vastgelegde akte telt uw pandrecht mee.
• Denk vooruit bij concernstructuren. Zorg dat het pandrecht wordt gevestigd op het juiste niveau in het concern (bijv. op naam van de werkmaatschappij). Dat is het niveau waar de zekerheden zitten (een pandrecht op vorderingen verstrekt door een holding dekt alleen de vorderingen die de holding heeft, en wordt dus niet gevestigd op de handelsdebiteuren van de werkmaatschappij).

Samenvattend
De waarde van een pandrecht hangt niet alleen af van de inhoud van de akte, maar ook van uw plek in de rij. Wie als laatste komt, heeft vaak het nakijken. Zorg daarom dat u pandrechten tijdig en strategisch vastlegt.

Wilt u zeker weten dat uw pandrechten goed zijn geregeld? Neem dan contact op met Martijn Helmstrijd, via m.helmstrijd@oprecht.nl of 0229-285070. We kijken graag met u mee.

The post Rangorde van pandrechten: staat u vooraan of achteraan in de rij? appeared first on Oprecht Advocaten.

Dit artikel is het tweede in een serie over het pandrecht. In het eerste artikel leest u onder meer wat een pandrecht is en wat veelvoorkomende valkuilen zijn: ‘Pandrecht voor ondernemers: zekerheden waar u wél grip op heeft’.

Hoe vestigt u een pandrecht?
Voor het vestigen van een pandrecht is een pandakte nodig. In de meeste gevallen mag dat een onderhandse akte zijn. U hoeft dan niet naar de notaris. Maar let op: u moet de akte in dat geval wél registreren bij de Belastingdienst. Zonder deze registratie is het pandrecht niet geldig tegenover derden, zoals andere schuldeisers of een curator.

Pandrecht op roerende zaken
Als u als financier een pandrecht wilt vestigen op roerende zaken zoals voorraad, machines of voertuigen, dan zijn er twee opties:

• Vuistpand: de pandgever geeft het goed fysiek aan u af.
• Bezitloos pandrecht: de pandgever houdt het goed zelf, maar u vestigt het pandrecht via een notariële akte of een akte en registratie bij de Belastingdienst.

In de praktijk wordt vrijwel altijd voor het bezitloos pandrecht gekozen, omdat de onderneming (de pandgever) de goederen nodig heeft voor de bedrijfsvoering.

Pandrecht op vorderingen
Ook vorderingen op klanten (debiteuren) kunnen worden verpand. U heeft dan de keuze tussen een:

• Stil pandrecht: de debiteur weet niets van het pandrecht. U laat een notariële akte opmaken of registreert een onderhandse akte bij de Belastingdienst.
• Openbaar pandrecht: u maakt een onderhandse akte op en informeert de debiteur schriftelijk over het pandrecht.

In de praktijk is het stil pandrecht gebruikelijker, omdat het de bedrijfsvoering en de relatie met klanten niet verstoort. U heeft hierbij de keuze tussen een registratie of een notariële akte – beide routes leiden tot een geldig pandrecht.

Het gevaar van een te specifiek omschreven geldvordering
Een pandrecht dekt de geldvordering waarvoor het is gevestigd. Als die vordering te specifiek is omschreven, loopt u alsnog risico. Zeker bij concernfinanciering (bijvoorbeeld tussen holding en werkmaatschappij) is een meer algemene omschrijving essentieel.

Bedenk dus van tevoren of u het pandrecht alleen wilt vestigen voor een bepaalde vordering, zoals een lening of een rekening-courant vordering of een bepaalde factuur of beter, gebruik een algemene omschrijving, een zogenoemde ‘catch all bepaling’. In een catch all bepaling omschrijft u in algemene bewoordingen dat het pandrecht geldt voor ‘alle huidige en toekomstige vorderingen op de pandgever’. Dat voorkomt dat u voor elke nieuwe lening of factuur een aparte omschrijving moet opnemen.

Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad hoeft een pandakte niet tot in detail te vermelden welke vorderingen worden verpand. Zolang achteraf objectief bepaalbaar is om welke vorderingen het gaat, voldoet de omschrijving. Zorg dus voor duidelijke afspraken op papier, maar vermijd omschrijvingen die zó beperkt zijn dat u nieuwe vorderingen uitsluit.

Hoe voorkomt u dat nieuwe vorderingen of nieuwe voorraad ongedekt blijven?
Een pandrecht geldt alleen voor de goederen of vorderingen die op het moment van vestiging in de pandakte zijn genoemd. Veel pandhouders denken ten onrechte dat een eenmalige akte voldoende is voor toekomstige voorraad of debiteuren. Dat is niet zo.

Wilt u zeker weten dat ook nieuw aangekochte goederen of latere vorderingen zijn gedekt? Werk dan met een:

• Verzamelpandakte: een algemene akte waarin u vastlegt dat u periodiek aanvullende lijsten zult opstellen.
• Vervolgpandakte: een aparte akte (meestal met lijst) waarin u specifiek aangeeft welke nieuwe zaken worden verpand.

Let op: bij een onderhandse akte moeten deze vervolgpandakten telkens opnieuw geregistreerd worden bij de Belastingdienst. Doet u dat niet, dan geldt het pandrecht niet tegenover derden. Daardoor kunnen een curator of de fiscus alsnog voorrang krijgen.

Conclusie
Een pandrecht biedt krachtige zekerheid, maar alleen als u het correct vastlegt én bijhoudt. Pandhouders vergeten vaak de registratie, of nemen nieuwe goederen of vorderingen niet op. Juist in een crisissituatie maakt een goed vastgelegd pandrecht het verschil.

Heeft u vragen over het opstellen of beoordelen van een pandakte? Neem dan contact op met Martijn Helmstrijd, via m.helmstrijd@oprecht.nl of 0229-285070. We kijken graag met u mee.

The post Zo legt u een pandrecht goed vast: van pandakte tot registratie appeared first on Oprecht Advocaten.

Dit artikel is het eerste in een serie over het pandrecht. In de komende artikelen lichten wij toe hoe u dit zekerheidsrecht effectief inzet. U leest onder meer hoe u een pandrecht correct vastlegt, welke vormen er bestaan en wat er speelt bij faillissement of groepsstructuren.

Wat is een pandrecht?
Een pandrecht is een zogenoemd zekerheidsrecht. U legt ermee vast dat u een vordering mag uitwinnen op bepaalde activa van een ander, als die zijn verplichtingen niet nakomt. Uitwinnen betekent: de verpande zaken verkopen en de opbrengst gebruiken om uw vordering betaald te krijgen. U kunt bijvoorbeeld een pandrecht vestigen op:

• voorraden
• vorderingen op klanten
• machines en inventaris
• aandelen in een werkmaatschappij

Met een pandrecht voorkomt u ook dat u bij een faillissement achteraan in de rij moet aansluiten. U heeft dan een sterkere positie dan gewone schuldeisers. Maar alleen als het pandrecht op de juiste manier is vastgelegd.

Waarom is dit voor u van belang?
Bij externe financiers is het pandrecht vaste prik. Maar wanneer ondernemers privé of vanuit een holding geld lenen aan de onderneming, gebeurt dat zelden. Het voelt intern en vertrouwd. Totdat het misgaat.

Zonder pandrecht komt u bij uitwinning vaak na de banken, leveranciers of zelfs de Belastingdienst. Ook bij onderhandelingen over herstructurering of verkoop staat u zwakker. Een goed gevestigd pandrecht geeft u wél zeggenschap. U vergroot uw onderhandelingsruimte, beschermt uw investering en voorkomt discussie.

Veelvoorkomende valkuilen bij pandrecht
In de praktijk gaat het vaak mis. Niet altijd omdat ondernemers niets regelen, maar vaak omdat zij niet weten wat er juridisch nodig is bij het vestigen van een pandrecht. Een aantal praktijkvoorbeelden:

Een onderhandse akte zonder registratie
Een pandrecht op vorderingen en roerende zaken is alleen geldig als het notarieel wordt vast gelegd of schriftelijk wordt vastgelegd én wordt geregistreerd bij de Belastingdienst. Zonder deze registratie is de akte waardeloos tegenover derden.

Eén pandakte, geen vervolgpandakte
Een stamakte dekt alleen de activa die op dat moment bestaan. Voor nieuwe voorraad of nieuwe vorderingen moet u een vervolgpandakte opstellen én registreren. Anders vervalt uw zekerheid.

Een te nauwe omschrijving van de vordering
Soms noemt de akte alleen een specifieke lening, terwijl er ook sprake is van een rekening-courantvordering. Die blijft dan ongedekt. Benoem dus het hele vorderingenpakket.
In het tweede artikel uit deze reeks leest u precies hoe u dit goed aanpakt: ‘Zo legt u een pandrecht goed vast: van pandakte tot registratie’

Geen rangorde-afspraken
Heeft de bank al een pandrecht? Dan komt u daar automatisch achteraan. Alleen als u expliciet een eerste pandrecht overeenkomt én registreert, heeft u voorrang.

Verkeerd niveau binnen het concern
Leent u als holding aan de werkmaatschappij, maar zitten de zekerheden in de onderliggende werkmaatschappij? Dan moet het pandrecht ook op naam van die werkmaatschappij worden gevestigd. Anders heeft u niets aan de akte.

Verwarring over bodemrecht van de fiscus
De Belastingdienst mag bepaalde zaken (zoals inventaris) als eerste uitwinnen, zelfs als daar een pandrecht op rust. Dat heet bodemrecht. Dat werkt door in uw positie als pandhouder.

Hierover leest u meer in het derde artikel uit deze reeks: ‘Rangorde van pandrechten: sta je vooraan of achteraan in de rij?’

Wat betekent dit voor u?
Zorg dat u grip houdt op uw eigen financieringen. Breng in kaart hoe u uw onderneming financiert. Controleer of u daar al zekerheden tegenover heeft gesteld. En regel het pandrecht op de juiste manier, zodat het standhoudt bij tegenslag. Let op:

• stel altijd een schriftelijke pandakte op
• registreer de akte bij de Belastingdienst of via de notaris
• gebruik vervolgpandakten voor nieuwe vorderingen of voorraad
• benoem de volledige vordering: lening én rekening-courant
• check de rangorde van pandrechten
• let op het vestigingsniveau bij concernstructuren

Vragen of twijfels? Neem dan contact op met Martijn Helmstrijd, via m.helmstrijd@oprecht.nl of 0229-285070. We kijken graag met u mee.

The post Pandrecht voor ondernemers: zekerheden waar u wél grip op heeft appeared first on Oprecht Advocaten.

Wat is een verpandingsverbod en waarom wil de wetgever ervan af?
Op dit moment wordt in veel contracten en algemene voorwaarden een verbod opgenomen op het overdragen en/of verpanden van geldvorderingen. Dit is fijn voor debiteuren, want op die manier krijgen zij niet te maken met onbekende schuldeisers of pandhouders. Voor veel ondernemers betekent dit echter dat zij hun openstaande facturen niet kunnen gebruiken als onderpand voor krediet. Vooral in sectoren waar kredietverlening vaak gepaard gaat met factoring of andere vormen van debiteurenfinanciering, levert dit problemen op. Banken en financiers eisen doorgaans zekerheden, en als geldvorderingen niet mogen worden verpand, bemoeilijkt dit de kredietverlening.

In andere Europese landen zijn dergelijke verpandingsverboden vaak niet toegestaan. Dit maakt het voor Nederlandse ondernemers lastig om internationaal concurrerend te blijven. De wetgever wil met de nieuwe wet zorgen voor een gelijk speelveld en ondernemers in staat stellen gemakkelijker aan financiering te komen. Naar verwachting zal er na de inwerkingtreding van de wet alleen al voor het MKB bijna € 1 miljard extra kredietruimte vrijkomen.

Wat verandert er met de Wet opheffing verpandingsverboden?
De nieuwe wet wijzigt artikel 3:83 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Dit artikel luidt straks als volgt:

“De overdraagbaarheid van vorderingsrechten kan ook door een beding tussen schuldeiser en schuldenaar worden uitgesloten, tenzij het een geldvordering op naam betreft, anders dan een vordering uit hoofde van een betaal- of spaarrekening, die voortkomt uit de uitoefening van een beroep of bedrijf en wordt overgedragen voor financieringsdoeleinden. Elk hiermee strijdig beding is nietig.”

Het gevolg hiervan is dat een onderneming dit soort (let op: zakelijke) geldvorderingen ‘gewoon’ mag overdragen of verpanden; een eventueel opgenomen verpandingsverbod in de overeenkomst of algemene voorwaarden is immers nietig. Het hiervoor genoemde bezwaar dat debiteuren dan te maken krijgen met onbekende pandhouders of schuldeisers, is in de wet weggenomen doordat de schuldeiser verplicht is om schriftelijk te laten weten dat een vordering is overgedragen of verpand.

Wat betekent dit voor bestaande overeenkomsten?
Bestaande overdrachts- en verpandingsverboden die vóór de inwerkingtreding van de nieuwe wet zijn overeengekomen, blijven nog drie maanden na de inwerkingtreding geldig. Dit geeft partijen de tijd om eventueel andere contractuele regelingen te treffen. Na deze drie maanden zijn bestaande verpandingsverboden voor nieuwe zakelijke vorderingen niet langer afdwingbaar. Voor nieuwe overeenkomsten geldt dat een verpandingsverbod direct vanaf 1 juli 2025 nietig is.

Vragen?
De Wet opheffing verpandingsverboden is een belangrijke stap vooruit voor ondernemers die financiering nodig hebben om te kunnen investering. Door het verdwijnen van verpandingsverboden wordt het eenvoudiger om zakelijke vorderingen te gebruiken als zekerheid. Dit zal kredietverlening stimuleren en ondernemers meer mogelijkheden geven om hun werkkapitaal te optimaliseren.

Wilt u meer weten over de gevolgen van deze wet voor uw onderneming? Neem dan contact op met Martijn Helmstrijd, via m.helmstrijd@oprecht.nl of 0229-285070.

The post De Wet opheffing verpandingsverboden komt eraan: wat betekent dit voor ondernemers? appeared first on Oprecht Advocaten.

Waarom de Wagevoe?
De vorige geschillenregeling, die sinds 1989 bestond, kende een aantal verschillende procedures die ingezet konden worden bij een aandeelhoudersgeschil, waaronder:

• Een uitstotingsprocedure, waarin een aandeelhouder die minimaal een derde van de aandelen in handen heeft (of meerdere aandeelhouders die gezamenlijk minimaal een derde van de aandelen in handen hebben), de rechter vraagt een andere aandeelhouder te verplichten zijn aandelen tegen een vastgestelde prijs over te dragen aan zijn medeaandeelhouder(s).
• Een uittredingsprocedure, waarin een aandeelhouder de rechter vraagt om een of meer andere aandeelhouder(s) te verplichten om zijn aandelen tegen een vastgestelde prijs over te nemen.

In de praktijk werden deze procedures niet vaak gebruikt vanwege de complexiteit en de lange doorlooptijden bij rechtbanken. Als gevolg hiervan kozen partijen met een aandeelhoudersgeschil er vaak voor om naar de Ondernemingskamer te stappen. De Ondernemingskamer kent snellere doorlooptijden en kan verschillende praktische onmiddellijke voorzieningen treffen. De Ondernemingskamer kon echter niet beslissen tot een aandelenoverdracht.

Met de Wagevoe heeft de wetgever geprobeerd om de bestaande geschillenregeling te verbeteren, breder inzetbaar te maken en te versnellen.

Welke bedrijven kunnen gebruik maken van de Wagevoe?
De Wagevoe is van toepassing op alle niet-beursgenoteerde besloten vennootschappen (BV’s) en naamloze vennootschappen (NV’s). Dit betekent dat zowel kleine als middelgrote en grote ondernemingen binnen het MKB en MKB+ onder de wet vallen.

De belangrijkste wijzigingen onder de Wagevoe
De Wagevoe brengt enkele belangrijke veranderingen met zich mee:

1. Vervallen van het hoedanigheidscriterium bij de uitstotingsregeling
   Voorheen konden alleen gedragingen van een aandeelhouder in zijn rol als aandeelhouder leiden tot uitstoting. Met de Wagevoe vervalt dit criterium en worden de regels voor uitstoting en uittreding hetzelfde, waardoor ook gedragingen als bestuurder of privépersoon kunnen meewegen in de uitstotingsprocedure.
2. Verzoekschriftprocedure bij de Ondernemingskamer
   De procedures voor uitstoting en uittreding moeten sinds 1 januari 2025 worden gestart met een verzoekschrift in plaats van met een dagvaarding. Bovendien moet het verzoekschrift worden ingediend bij de Ondernemingskamer en niet meer bij de rechtbank. Verder is de procedure beperkt tot één feitelijke instantie; er is dus geen hoger beroep mogelijk tegen het besluit van de Ondernemingskamer (cassatie is wel mogelijk). Dit moet zorgen voor snellere doorlooptijden bij de behandeling van aandeelhoudersgeschillen.
3. Mogelijkheid om samenhangende vorderingen direct mee te nemen
   Ook is het sinds 1 januari 2025 mogelijk om samenhangende vorderingen, die met het conflict verband houden of hieruit voortvloeien maar normaal gesproken niet worden behandeld door de Ondernemingskamer, mee te nemen in de verzoekschriftprocedure. Denk aan vorderingen tot schadevergoeding. Ook kan een uittredings- of uitstotingsverzoek nu gecombineerd worden met een enquêteverzoek. Door deze nieuwe regels worden dubbele procedures voorkomen en kunnen geschillen sneller en in zijn totaliteit worden afgehandeld.

Overgangsrecht
In zaken waarin een uittredings- of uitstotingsvordering, een verzoek tot prijsbepaling van de aandelen of een enquêteverzoek is ingesteld en waarin de dagvaarding of het verzoek vóór 1 januari 2025 is betekend c.q. is ingediend, blijven de regels van de oude geschillenregeling van toepassing.

Overigens is het, net als voor 1 januari, nog steeds mogelijk om in de statuten of een (aandeelhouders)overeenkomst een eigen geschillenregeling op te nemen. Hierin kunt u bijvoorbeeld vastleggen dat u eerst mediation zult proberen, waarna u overgaat tot arbitrage of een bindend advies.

Vragen?
Heeft u vragen over de Wagevoe? Of wilt u advies over een aandeelhoudersconflict of een op maat gemaakte geschillenregeling in een aandeelhoudersovereenkomst? Dan kunt u altijd contact opnemen met Martijn Helmstrijd, via m.helmstrijd@oprecht.nl of 0229-285070.

The post Wagevoe: een nieuwe regeling voor aandeelhoudersgeschillen appeared first on Oprecht Advocaten.

De Wet DBA
Het aantal zzp’ers is de afgelopen 10 jaar bijna verdubbeld, naar zo’n 1,6 miljoen zelfstandigen in 2024. De stijging was het sterkst in de logistiek, horeca, zorg en bouw. Veel van deze zzp’ers zijn ‘schijnzelfstandig’. Dit betekent dat er – gelet op de aard en omvang van de werkzaamheden – eigenlijk sprake is van een werkgever-werknemer relatie, ofwel een verkapt dienstverband. De overheid probeert al jaren een einde te maken aan die schijnzelfstandigheid. Mede om die reden werd op 1 mei 2016 de Wet Deregulering Beoordeling Arbeidsrelaties (DBA) ingevoerd.

Op basis van deze wet zou duidelijk worden wanneer iemand een werknemer is en wanneer een freelancer. Huurde een opdrachtgever een zzp’er in, terwijl er feitelijk sprake was van schijnzelfstandigheid en dus een verkapt dienstverband? Dan zou de Belastingdienst de opdrachtgever een correctieverplichting, een naheffingsaanslag en een boete kunnen opleggen. Maar de Wet DBA bleek zo onduidelijk dat de Belastingdienst er sinds 2019 niet meer (echt) op heeft gehandhaafd. Tot 1 januari 2025 dan, want onlangs maakte de Belastingdienst bekend vanaf die datum weer te gaan handhaven.

Wat houdt de handhaving van de Belastingdienst in?
Nu is er aan de Wet DBA sinds 2019 niets veranderd. Maar intussen is er in de rechtspraak wel een en ander gebeurd. Zo wees de Hoge Raad in 2023 het Deliveroo-arrest, waarin een aantal criteria werden gegeven op basis waarvan moet worden beoordeeld of er sprake is van een arbeidsovereenkomst. U leest daar in dit artikel meer over. Dit betekent dat de Belastingdienst bij een controle onder meer naar deze criteria zal kijken.

Op het moment dat u te maken krijgt met een controle en de Belastingdienst oordeelt dat er sprake is van schijnzelfstandigheid, kunt u als opdrachtgever een correctieverplichting en een naheffingsaanslag krijgen. Normaal gesproken kan dat tot maximaal vijf jaar terug, maar in dit geval zal dat tot 1 januari 2025 zijn. In principe kunt u ook een verzuim- en een vergrijpboete krijgen, maar het kabinet heeft bekendgemaakt dat u tijdens een overgangsperiode van één jaar geen vergrijpboete kunt krijgen als u kunt bewijzen dat u actief stappen zet tegen schijnzelfstandigheid.

Welke stappen kunt u zetten?
Wat betekent dit nu voor u, welke stappen kunt u zetten tegen schijnzelfstandigheid? Om te beginnen is het belangrijk om zo snel mogelijk een inventarisatie te maken van het aantal zzp’ers dat u inhuurt en daarbij per zzp’er een inschatting te maken of er wel of geen sprake is van schijnzelfstandigheid. Bij deze inschatting kunt u de volgende criteria aanhouden:

• Hoe is de overeenkomst tot stand gekomen?
• Wat zijn aard en duur van de werkzaamheden: staat er een duidelijke begin- en einddatum in de overeenkomst, of geldt de overeenkomst voor een specifiek project? Is het aantal wekelijkse uren beperkt?
• Hoe worden de manier waarop de werkzaamheden worden uitgevoerd en de werktijden bepaald? Mag de zzp’er zelf bepalen hoe, waar en wanneer hij/zij de werkzaamheden uitvoert? En werkt de zzp’er zoveel mogelijk met eigen materialen en apparatuur?
• Hoe zijn het werk en de zzp’er in de organisatie en de bedrijfsvoering ingebed. Doe de zzp’er bijvoorbeeld werk dat ook door medewerkers in loondienst wordt uitgevoerd?
• Heeft de zzp’er de verplichting het werk persoonlijk uit te voeren, of mag hij/zij zich zonder toestemming laten vervangen?
• Hoe wordt de beloning bepaald en hoe wordt deze uitgekeerd: tetaalt u een uurtarief van minimaal 33 euro en wordt de freelancer niet doorbetaald als hij/zij geen werkzaamheden verricht (i.v.m. ziekte, vakantie, etc.)?
• Loopt de zzp’er commercieel risico?
• Gedraagt de zzp’er zich in het economisch verkeer als ondernemer, bijvoorbeeld bij het verwerven van een reputatie, bij acquisitie en wat betreft fiscale behandeling.
• Werkt de zzp’er voor meerdere opdrachtgevers? En voor welke duur?

Vormen meerdere van deze criteria een probleem? Dan is het belangrijk dat u óf stopt met de inhuur van deze zzp’er óf de arbeidsrelatie anders vorm gaat geven. De overheid heeft hiervoor overigens ook een afwegingskader gemaakt waar u gebruik van kunt maken.

Er komt nieuwe wetgeving aan
Intussen werkt het kabinet aan een opvolger van de Wet DBA: het wetsvoorstel Verduidelijking Beoordeling Arbeidsrelatie en Rechtsvermoeden (VBAR). Ook deze wet heeft tot doel om schijnzelfstandigheid tegen te gaan en een duidelijker onderscheid te maken tussen zzp’ers en werknemers in loondienst. Op 11 november 2024 heeft de Raad van State (RvS) echter een negatief advies uitgebracht over dit wetsvoorstel. Volgens de RvS zal dit wetsvoorstel de knelpunten die op dit moment spelen rondom schijnzelfstandigheid niet oplossen.

Het is nu de vraag wat het kabinet met dit advies zal doen. Als de minister besluit om het (in aangepaste vorm) door te zetten, zal de wet VBAR niet eerder dan 1 januari 2026 in werking treden.

Vragen?
Uiteraard zullen we u van nieuwe wet- en regelgeving op de hoogte houden. Heeft u in de tussentijd vragen over de inhuur van en/of contracten voor zzp’er(s)? Of krijgt u te maken met een controle van de Belastingdienst? Dan kunt u altijd contact opnemen met Linda Bijl, via l.bijl@oprecht.nl of telefoonnummer 0229-285070.

The post Wet DBA: de Belastingdienst gaat vanaf 1 januari 2025 handhaven op schijnzelfstandigheid appeared first on Oprecht Advocaten.

In ons kleine landje staan overheden voor een grote opgave om de beperkte beschikbare ruimte zo goed mogelijk te benutten. Daarbij strijden woningbouw, natuur, landbouw, infrastructuur en energie om voorrang. Om de regie te houden op de ontwikkelingen binnen een gebied kunnen overheden gebruikmaken van zogenoemde voorkeursrechten. Voorheen op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten, sinds 1 januari 2024 op grond van de Omgevingswet.

Tot 1 januari 2024: Wet voorkeursrecht gemeenten
Op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten konden overheden (gemeenten, provincies en het Rijk) onder bepaalde voorwaarden gebieden aanwijzen waarbinnen grondeigenaren hun gronden niet mochten verkopen zonder deze eerst aan het betreffende overheidsorgaan aan te bieden. Besloot de overheid de grond de kopen? Dan gebeurde dit tegen de dan geldende marktwaarde. Maakte de overheid geen gebruik van het aanbod? Dan stond het de grondeigenaar gedurende drie jaar vrij om de grond aan een andere partij te verkopen. Was de grond na die drie jaar nog niet verkocht? Dan kreeg de overheid opnieuw het recht van eerste koop.

Sinds 1 januari 2024: voorkeursrechten in de Omgevingswet
Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet, op 1 januari 2024, is de Wet voorkeursrecht gemeenten komen te vervallen. De regels uit deze wet zijn echter grotendeels ongewijzigd overgegaan in de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet. Nieuw is wel dat het voorkeursrecht komt te vervallen als het al vijf jaar is gevestigd op grond van een omgevingsplan, en de overheid afziet van koop.

De Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet is te vinden in hoofdstuk 9 en hoofdstuk 16 van de Omgevingswet. In grote lijnen werkt de procedure als volgt:

• Een voorkeursrecht kan alleen worden gevestigd op gronden die een niet-agrarische bestemming zullen krijgen. Ook moet het huidige gebruik van de grond afwijken van de (in bijvoorbeeld het omgevingsplan, de omgevingsvisie of een programma) nieuw toegedachte functie.
• Voor het vestigen van het besluit zijn twee vestigingsbesluiten nodig. Bij een gemeentelijk voorkeursrecht zijn dat een besluit van het college van B&W en (binnen drie maanden daarna) een vestigingsbesluit van de gemeenteraad.
• Het voorkeursrecht geldt, afhankelijk van de situatie voor drie of vijf jaar. Deze termijn kan worden verlengd.
• Als een grondeigenaar zijn perceel aan het overheidsorgaan heeft aangeboden, heeft dit orgaan zes weken de tijd om te beslissen of zij in beginsel bereid is om de grond aan te kopen. Doet zij dit niet op tijd of wil zij de gronden niet aankopen? Dan mag de grondeigenaar de gronden gedurende drie jaar vrij verkopen.
• Wil het overheidsorgaan de grond wel aankopen? Dan gaan partijen in onderhandeling over de prijs. Komen zij er niet uit? Dan kunnen zij de rechter vragen om de prijs te bepalen. De grondeigenaar is echter niet verplicht om de gronden voor de door de rechtbank vastgestelde prijs te verkopen.
• Verkoopt de grondeigenaar zijn perceel zonder het eerst aan de overheid aan te bieden? Dan mag de overheid de nietigheid van die overeenkomst inroepen.

Vanaf juli 2024: voorkeursrecht voor de gemeente in Hoogkarspel
Deze zomer is in Noord-Holland het voorkeursrecht daadwerkelijk toegepast. Eén van de prioriteiten van het college van de gemeente Drechterland is namelijk het versneld bouwen van woningen, onder meer in Hoogkarspel-Zuid. Om dit mogelijk te maken heeft het college vanaf 13 juli 2024 het voorkeursrecht toegepast voor een gebied dat wordt begrensd door Westerwijzend, Oosterwijzend, de gemeentegrens van Drechterland met Stede Broec en de Wesfrisiaweg. In eerste instantie voor drie maanden, en op 23 september a.s. moet de gemeenteraad een besluit nemen over het voorstel van het college. Bij een positief besluit geldt het voorkeursrecht voor een periode van drie jaar. Dit betekent dat grondeigenaren die hun grond in dit gebied willen verkopen deze grond dan eerst moeten aanbieden aan de gemeente.

Vragen?
Heeft u vragen over voorkeursrechten voor overheden? Dan kunt u contact opnemen met Jasper de Boer, specialist (ruimtelijk) bestuursrecht. Dat kan via j.deboer@oprecht.nl of telefoonnummer 0229-28 50 70.

The post Voorkeursrechten in de Omgevingswet appeared first on Oprecht Advocaten.

Ongewenst verhuurgedrag
Met de Wet goed verhuurderschap hebben gemeenten meer mogelijkheden om ongewenst verhuurgedrag, zoals woondiscriminatie, intimidatie, onredelijke servicekosten en een te hoge borg tegen te gaan. Ook kunnen gemeenten door middel van een verhuurvergunning aanvullende eisen aan verhuurders stellen. Denk daarbij aan een eerlijke huurprijs of tijdig onderhoud.

De Wet goed verhuurderschap
De nieuwe wet is van toepassing op alle verhuurders van woon- en verblijfsruimte (dus ook woningcorporaties) en verhuurbemiddelaars. Op grond van de wet hebben (of krijgen) zij een aantal verplichtingen:

• Vanaf 1 januari 2024 moeten verhuurders en verhuurbemiddelaars een schriftelijke werkwijze hebben om woondiscriminatie tegen te gaan. Deze werkwijze moeten zij openbaar maken, bekend maken bij hun werknemers en waar nodig aanpassen.

• Verhuurders en verhuurbemiddelaars moeten, om woondiscriminatie tegen te gaan, een heldere en transparante selectieprocedure gebruiken en bekendmaken. Daarbij moeten zij gebruik maken van niet-discriminerende selectiecriteria, zoals volgorde van aanmelding of een bepaalde inschrijfduur. Ook moeten zij aan afgewezen kandidaat-huurders uitleggen waarom voor een andere huurder is gekozen.

• Zij mogen niet meer dan 2 maanden kale huur aan borg vragen. Dit geldt voor huurcontracten die vanaf 1 juli 2023 zijn of worden gesloten. Voor huurovereenkomsten van voor 1 juli 2023 bedraagt de borgsom maximaal 3 maanden kale huur.

• Aan het einde van de huurovereenkomst moeten zij de borgsom binnen 14 dagen terugbetalen. Moet er worden verrekend? Dan moet dit binnen 30 dagen. Ook mogen niet meer alle kosten worden verrekend met de borgsom. Zo is het bijvoorbeeld niet meer toegestaan om administratiekosten te verrekenen.

• Verhuurders mogen allen nog redelijke servicekosten in rekening brengen. Andere kosten dan opgenomen in het Beleidsboek Servicekosten zijn niet meer toegestaan.

• Verhuurders en verhuurbemiddelaars moeten huurders over meer zaken gaan informeren. Achteraf, over de verrekening van de borgsom bijvoorbeeld. Maar ook vooraf, voordat de huurovereenkomst wordt gesloten. Daarbij gaat het vooral over rechten en plichten. Een overzicht van de informatie die moet worden gegeven, staat in de wet en in de Regeling goed verhuurderschap. Het verdient aanbeveling om deze informatie in een apart informatieblad bij de huurovereenkomst te voegen. Let op: deze verplichting is ook van toepassing op huurovereenkomsten die vóór 1 juli 2023 zijn gesloten. Op uiterlijk 1 juli 2024 moet aan deze verplichting zijn voldaan.

Voor huurcontracten die vanaf 1 juli 2023 worden gesloten is een schriftelijke huurovereenkomst verplicht.

Verder mogen verhuurbemiddelaars sinds 1 juli 2023 geen bemiddelingskosten aan zowel huurder als verhuurder in rekening brengen.

Ook is in de wet opgenomen dat verhuurders en verhuurbemiddelaars huurders niet mogen intimideren, bijvoorbeeld door dreigen de elektriciteit af te sluiten. Nu was intimidatie al strafbaar, maar hiermee krijgt de gemeente de bevoegdheid om ook bestuursrechtelijk te handhaven.

Vergunningplicht
Als dat nodig is voor de leefbaarheid in een wijk, kunnen gemeenten in een verhuurverordening een vergunningplicht voor de verhuur van woon- of verblijfsruimte opnemen. Aan deze vergunningplicht kunnen dan aanvullende voorwaarden worden verbonden, zoals een onderhoudsverplichting, maximering van huurprijs of een maximale huurprijsverhoging. Deze vergunningplicht geldt nooit voor woningcorporaties.

Arbeidsmigranten
Om arbeidsmigranten beter te beschermen moeten verhuurders en verhuurbemiddelaars zich aan een aantal extra regels houden. Zo moeten de arbeidsovereenkomst en de huurovereenkomst apart worden vastgelegd. Ook moeten verhuurders en verhuurbemiddelaars de arbeidsmigrant informeren in een taal waaraan deze de voorkeur geeft.

Toezicht en handhaving
Gemeenten krijgen een grote rol bij het toezicht op en handhaving van de wet. Zo moet iedere gemeente op 1 januari 2024 een meldpunt hebben voor klachten over ongewenst verhuurgedrag. De gemeente kan er na een melding of signalen van ongewenst verhuurverdrag voor kiezen om zelf een onderzoek in te stellen en al dan niet te handhaven of, als dat niet mogelijk is, de melder hulp bieden bij het vinden van een andere instantie.

Voor woningcorporaties ligt het toezicht op de naleving van deze wet bij de Autoriteit woningcorporaties.

Vragen?
Wilt u weten wat deze wet voor u betekent? Dan kunt u altijd contact opnemen met Ilse Sinnige, via i.sinnige@oprecht.nl of telefoonnummer 0229-285070.

The post De Wet goed verhuurderschap: wat verandert er voor verhuurders? appeared first on Oprecht Advocaten.