Toen de coronacrisis net was uitgebroken en de gevolgen van de ‘intelligente lockdown’ in alle hevigheid duidelijk werden, werden advocatenkantoren bestookt met vragen over contracten. Konden partijen met een beroep op overmacht onder hun verplichtingen uit? Kleine kans, volgens de meeste experts. Wellicht dat een beroep op onvoorziene omstandigheden wel zou slagen, maar dat moest de rechtspraak uitwijzen. 

Overmacht

Huurcontracten van winkels, restaurants en bedrijfspanden, maar ook net gesloten overname- en koopcontracten: eind maart leek veel op losse schroeven te staan. Veel contracten konden plotseling niet meer worden nagekomen. Huurders verzochten verhuurders massaal om een kwijtschelding, huurkorting of opschorting van de huurverplichtingen. Bij andere lopende overeenkomsten, zoals distributie- en licentieovereenkomsten, verzochten partijen om hun verplichtingen op te schorten of de overeenkomst te beëindigen. En in lopende transacties trachtten sommige investeerders onder hun eerdere toezeggingen uit te komen.

De grote vraag daarbij was: zouden partijen daarbij een beroep op overmacht (artikel 6:75 BW) kunnen doen? Juridische experts concludeerden al snel: of een dergelijk beroep zou slagen was afhankelijk van de omstandigheden van het geval, het onderliggende contract en de van toepassing zijnde algemene voorwaarden, maar de kans was klein. Wellicht dat een beroep op onvoorziene omstandigheden meer kans van slagen zou hebben. 

Onvoorziene omstandigheden

Naast overmacht (en specifiek voor huurders een gebrek aan het gehuurde zoals genoemd in artikel 7:204 BW), geeft de wet partijen nog een mogelijkheid om het contract te wijzigen of (gedeeltelijk) te ontbinden: het beroep op onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW). Een dergelijk beroep heeft kans van slagen als er sprake is van omstandigheden die op het moment van het sluiten van de overeenkomst nog niet te voorzien waren en die dusdanig zijn dat ongewijzigde instandhouding van de afspraken naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag worden verwacht. Maar ook een beroep op onvoorziene omstandigheden slaagde in het verleden slechts bij hoge uitzondering. De grote vraag was dus: hoe zouden rechters hier tijdens de coronacrisis mee omgaan?

Rechtspraak tot nu toe

Inmiddels zijn we een aantal maanden verder en zijn er verschillende (kort geding) procedures gevoerd over corona en onvoorziene omstandigheden.

Uit die rechtspraak blijkt dat rechters welwillend zijn om de coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid te kwalificeren. Sommige rechters zijn daarbij voorzichtiger (‘het ligt in de rede’ of ‘mogelijk’) dan anderen (‘zeker’). Zij blijken wel terughoudend bij beantwoording van de vervolgvraag voor wiens risico die onvoorziene omstandigheden dan moeten komen. 

Kan de partij die zich erop beroept niet aantonen dat er als gevolg van de coronacrisis sprake is van een forse omzetdaling die niet tot het normale ondernemersrisico behoort? Was er voor corona al sprake van een huurachterstand? Of is er sprake van een professionele partij die bij een vastgoeddeal heeft nagelaten een financieringsvoorbehoud te maken? Dan werd het beroep op onvoorziene omstandigheden vrijwel altijd afgewezen.

In huurzaken waarin de huurder wél kon aantonen tot welke omzetdaling de lockdown had geleid, werd veelal een huurkorting van 50% toegekend. In sommige kort geding procedures bepaalde de voorzieningenrechter daarbij wel dat de huurder op korte termijn een bodemprocedure moest starten, zodat de rechtbank op korte termijn ook een definitief oordeel kon geven. 

Vragen?

Heeft u hier vragen over? Of heeft u hulp nodig bij de onderhandelingen over uw contract(en)? Neem dan gerust contact op met Linda Bijl via l.bijl@oprecht.nl of telefoonnummer 0229-285070.