Als u uw bedrijf verkoopt is het zowel voor u als voor de koper waardevol als de koper het bedrijf op uw locatie kan voortzetten. Als uw huurcontract nog een tijdje doorloopt is er de mogelijkheid van indeplaatsstelling. Maar wat is dat precies? En wat zijn de voorwaarden? Ook als verhuurder is het belangrijk om te weten wat uw rechten zijn. Wanneer kunt u de nieuwe huurder weigeren? En als u wel akkoord gaat: waar moet u op letten?

Wat is een indeplaatsstelling?

Bij indeplaatsstelling neemt de nieuwe eigenaar van de onderneming de plaats van de oude eigenaar in het bestaande huurcontract in. De nieuwe eigenaar neemt daarmee het lopende huurcontract over van de huurder, inclusief alle daaraan verbonden rechten en plichten. Dat betekent dat de huurprijs, voorwaarden en alle door de oude eigenaar gemaakte afspraken in stand blijven.

Omdat indeplaatsstelling inbreuk maakt op de contractsvrijheid van de verhuurder, is het alleen mogelijk als aan de volgende voorwaarden is voldaan:

  • Er moet sprake zijn van overdracht van het bedrijf: de nieuwe eigenaar moet het bedrijf in het pand voortzetten. Wil de nieuwe eigenaar een andersoortig bedrijf in het pand starten? Dan is indeplaatsstelling niet mogelijk.
  • De verkopende partij heeft een zwaarwichtig belang bij de overdracht van de onderneming. Bijvoorbeeld door ziekte, het naderen van de pensioengerechtigde leeftijd of door de goede verkoopprijs.
  • De kopende partij biedt voldoende (financiële) waarborgen. De kopende partij moet de huurovereenkomst kunnen nakomen en waarborgen bieden voor een behoorlijke bedrijfsvoering.

Mag de verhuurder indeplaatsstelling weigeren?

In de wet wordt onderscheid gemaakt tussen huur van een middenstandsbedrijfsruimte en huur van overige bedrijfsruimte. Onder middenstandsbedrijfsruimte vallen bijvoorbeeld horecapanden, winkelpanden en hotels. Zij worden ook wel 290-bedrijfsruimtes genoemd, omdat ze vallen onder artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek. Onder overige bedrijfsruimte vallen onder andere kantoorruimtes, showrooms en groothandelsbedrijven. Overige bedrijfsruimtes worden ook wel 230-bedrijfsruimtes genoemd, omdat ze vallen onder artikel 7:230 van het Burgerlijk Wetboek.

Huurders van 290-bedrijfsruimtes genieten meer huurbescherming dan huurders van 230-bedrijfsruimtes, omdat zij afhankelijk zijn van de vestigingsplaats en vaak veel hebben moeten investeren. Uit deze huurbescherming volgt dat de huurder van een 290-bedrijfsruimte het recht van indeplaatsstelling heeft. Dit is zogenaamd dwingend recht. Als verhuurder van een 290-bedrijfsruimte mag u dus in het huurcontract geen bepaling opnemen dat de huurder geen recht heeft op indeplaatsstelling. Ook mag u de indeplaatsstelling alleen weigeren als niet aan de voorwaarden is voldaan.

Als verhuurder mag u de indeplaatsstelling overigens ook niet aangrijpen om een huurverhoging door te voeren. De nieuwe huurder hoeft hier niet mee in te stemmen, hij neemt immers de bestaande huurovereenkomst over.

Huurt u een 230-bedrijfsruimte? Dan kunt u de verhuurder vragen of hij mee wil werken aan overdracht van de huurovereenkomst aan de nieuwe eigenaar, maar als u dit niet heeft geregeld in het huurcontract is hij dit niet verplicht. We spreken dan in principe ook niet van indeplaatsstelling, maar van contractsovername. Bij contractsovername is medewerking van alle contractspartijen nodig en kunnen nieuwe afspraken worden gemaakt over huurprijzen en voorwaarden.

Hoe bereidt u een indeplaatsstelling voor?

Het is belangrijk om een indeplaatsstelling goed voor te bereiden. Hoewel u als huurder van een 290-bedrijfsruimte recht heeft op indeplaatsstelling, zitten u en de koper van uw onderneming niet te wachten op een (vaak langdurige) juridische procedure als de verhuurder weigert. Betrek de verhuurder dus al in een vroegtijdig stadium bij uw verkoopplannen.

Verplaats u daarbij eens in de verhuurder: wat zouden zijn bezwaren kunnen zijn? Meestal zal de verhuurder bang zijn dat de nieuwe huurder de huur niet kan (blijven) betalen. U kunt samen met de koper van uw bedrijf bijvoorbeeld aanbieden om de huur een aantal maanden vooruit te betalen, of de koper kan de verhuurder een bankgarantie aanbieden. Daarnaast kunt u de verhuurder geruststellen door het ondernemingsplan van de koper te overhandigen, of aan te tonen dat de nieuwe huurder veel ervaring en/of de juiste diploma’s binnen uw branche heeft.

Wat moet u doen als de verhuurder niet wil meewerken?

Weigert de verhuurder de indeplaatsstelling? Dan kunt u als oorspronkelijk huurder bij de kantonrechter vorderen dat u gemachtigd wordt om de nieuwe huurder in uw plaats als huurder te stellen. U moet daarbij aantonen dat u aan de voorwaarden voor indeplaatsstelling voldoet.

Wij adviseren u om deze procedure zo spoedig mogelijk na de weigering door de verhuurder te starten, in ieder geval vóór de overdracht van de onderneming. Als u de nieuwe eigenaar het pand alvast laat gebruiken, kan er sprake zijn van wanprestatie. De verhuurder kan u hiervoor aanspreken en zelfs de huurovereenkomst laten ontbinden.

Kan de overdacht van de onderneming om dringende redenen niet worden uitgesteld? Dan kunt u in kort geding vorderen dat de verhuurder, in afwachting van de indeplaatsstellingsprocedure, het gebruik van het pand door de nieuwe eigenaar gedoogt.

Wel een indeplaatssteling: waar moet u op letten?

Als de verhuurder wel mee wil werken aan de indeplaatsstelling, dan moeten zowel de nieuwe huurder als de verhuurder goed opletten bij het opstellen van de indeplaatsstellingsovereenkomst. Omdat de nieuwe huurder alle voorwaarden en lopende afspraken overneemt, moeten partijen er zeker van zijn dat de nieuwe huurder ook van alle afspraken op de hoogte is. Dus ook van afspraken die later zijn gemaakt, bijvoorbeeld in een e-mail.

Het team van Oprecht Advocaten staat bij indeplaatsstellingen zowel huurders als verhuurders bij. Wij zijn u graag van dienst met advies, ook tijdens onderhandelingen over contractsovername.