Wanneer kunt u een huurovereenkomst ontbinden wegens wanprestatie van de huurder?

Uw huurder betaalt de huur niet, hij verhuurt de woning (gedeeltelijk) onder of heeft de woning zonder uw toestemming in gebruik gegeven aan derden. Kortom: uw huurder houdt zich niet aan de afspraken in de huurovereenkomst. Hij blijft daar mee doorgaan, ondanks het feit dat u hem hierop hebt aangesproken. Er is dus sprake van wanprestatie. Kunt u dan de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vorderen? 

Huurovereenkomst ontbinden

Over de beëindiging van huurovereenkomsten wordt veel geprocedeerd. De reden waarom veel verhuurders het liefst een ontbindings- en ontruimingsprocedure starten, komt omdat ontbinding een aanzienlijk snellere route biedt dan het opzeggen van de huurovereenkomst.

Ontbindingsbevoegdheid bij wanprestatie

Voor de ontbinding van huurovereenkomsten kent de wet geen eigen regeling. Daarom gebruiken we in dit soort zaken de algemene bepaling die geldt voor de ontbinding van overeenkomsten bij wanprestatie: artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Het eerste lid van dit artikel luidt als volgt:

‘Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.’

Uit dit artikel blijkt dat in principe iedere tekortkoming van een huurder reden kan zijn voor het ontbinden van de huurovereenkomst, tenzij de tekortkoming zo klein of onbelangrijk is dat ontbinding een te zwaar middel zou zijn. Tijdens een ontbindingsprocedure is het aan de verhuurder om aan te tonen dat er sprake is van een tekortkoming. Het is aan de huurder die het daar niet mee eens is om te bewijzen dat die tekortkoming er niet is, of dat de tekortkoming te klein of onbeduidend is om de huurovereenkomst te ontbinden.

Onzekerheid over ontbindingsmogelijkheden van een huurovereenkomst

Op zich lijken deze criteria duidelijk. Toch waren in de huurpraktijk de meningen over hoe zwaar een wanprestatie moest zijn lange tijd verdeeld. Ook rechters zaten niet op één lijn, hetgeen tot onzekerheid en rechtsongelijkheid leidde.

Om duidelijkheid te krijgen, heeft een rechter in Amsterdam op enig moment zogenaamde ‘prejudiciële vragen’ gesteld aan de Hoge Raad. Prejudiciële vragen zijn vragen van lagere rechters aan een hogere rechter, om zo duidelijkheid over een rechtsregel te krijgen.

Over het ontbinden van een huurovereenkomst stelde de Amsterdamse rechter de volgende vragen aan de Hoge Raad:

  • Dient artikel 6:265 lid 1 BW letterlijk te worden uitgelegd in die zin dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij het maken van een uitzondering hierop gerechtvaardigd is aan de hand van de in de wet genoemde gezichtspunten? Zo niet, hoe dient deze bepaling dan te worden uitgelegd?
  • Is er aanleiding bijzondere eisen te stellen ten aanzien van ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte, ervan uitgaande dat zulke woonruimte schaars is?

De Hoge Raad brengt duidelijkheid

In een arrest van 28 september 2018 heeft de Hoge Raad antwoord gegeven op die vragen. Dit arrest geldt nu als een standaardarrest.

In het arrest geeft de Hoge Raad, kort samengevat, aan dat de tekst van artikel 6:265 lid BW letterlijk mag worden uitgelegd, in die zin dat alleen een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst. Bij de vraag of daarvan sprake is, zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Tot die omstandigheden behoort ook het feit dat er sprake is van een sociale huurwoning. Daarbij moet de rechter zowel rekening houden met de belangen van de woningbouwvereniging om een schaarse woning beschikbaar te krijgen, als het belang van de huurder om zijn sociale huurwoning niet te verliezen. Voor het ontbinden van een huurovereenkomst van een sociale huurwoning gelden dus geen bijzondere eisen, aldus de Hoge Raad.

Tot slot stelt de Hoge Raad nog wel dat, als de huurder niet op zitting verschijnt en geen verweer voert, de rechter ook alle omstandigheden van het geval moet meewegen. Het is dus niet zo dat een vordering automatisch wordt toegewezen, wanneer een huurder niet verschijnt.

Conclusie

Of u bij een tekortkoming van een huurder de huurovereenkomst kunt ontbinden, hangt altijd af van de omstandigheden van het geval. Daarbij moet de tekortkoming van de huurder van voldoende gewicht zijn om te kunnen ontbinden. De rechter geeft het finale oordeel, ook als de huurder verstek laat gaan.

Heeft u hier vragen over? Of een andere vraag over het huurrecht? Dan kunt u natuurlijk altijd contact opnemen met Jasper de Boer, via j.deboer@oprecht.nl of 0229-285070.