Als ruimtelijke plannen wijzigen kunt u zogenaamde ‘planschade’ lijden. Een deel van deze schade kunt u claimen bij de gemeente. Maar wat is planschade precies? Hoe en door wie wordt uw aanvraag beoordeeld? En welk deel komt voor vergoeding in aanmerking? Oprecht Advocaten legt uit.

Wat is planschade?

Van planschade is sprake als u, door een wijziging van het zogenaamde ‘planologisch regime’, schade lijdt in de vorm van inkomensschade of vermindering van de waarde van een onroerende zaak (vermogensschade). Er kan sprake zijn van directe planschade: het bestemmingsplan van uw eigen perceel wijzigt, waardoor u bijvoorbeeld minder mag bouwen. Er kan ook sprake zijn van indirecte planschade: het bestemmingsplan van omliggende percelen wijzigt, waardoor bijvoorbeeld uw uitzicht verslechtert of de geluidsoverlast toeneemt.

Geen volledige vergoeding planschade

Planschade is geregeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro). In deze wet is bepaald dat planschade nooit volledig wordt vergoed. Ten eerste moet iedereen rekening houden met ontwikkelingen in de directe omgeving: het ‘normale maatschappelijk risico’. De binnen dit normale maatschappelijk risico vallende schade blijft voor uw eigen rekening. Daarnaast bepaalt de Wro dat minstens 2% van de schade altijd voor uw rekening blijft.

Procedure planschade

U dient een aanvraag tot planschade in bij uw gemeente. Deze aanvraag moet u goed motiveren en onderbouwen. Burgemeester en wethouders (B&W) nemen een besluit over uw aanvraag. Zij zullen zich daarbij meestal eerst laten adviseren door een gespecialiseerd bureau. Behoort uw planschade tot het normale maatschappelijk risico? Dan zal uw verzoek worden afgewezen.

Behoort de gestelde schade niet (volledig) tot het normale maatschappelijk risico, dan bepaalt B&W de hoogte van de schade. Zij moeten daarbij op grond van de Wro rekening houden met de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak en uw mogelijkheden om de schade te voorkomen of te beperken. Was op het moment van aankoop van uw pand of perceel al voorzienbaar dat er
planologisch iets stond te gebeuren? Dan had u daar in de aankoopprijs rekening mee kunnen houden en zal uw aanvraag tot planschade (meestal volledig) worden afgewezen.

Voorzienbaarheid wordt daarbij al snel aangenomen: het gaat er niet om of u als koper wist dat het bestemmingsplan zou wijzigingen, maar of u het kón weten. Daarbij is niet van belang of bijvoorbeeld beleidsvoornemens een formele status hebben. Zolang zij openbaar zijn gemaakt is dat al voldoende voor voorzienbaarheid. Tegen de beslissing van B&W is bezwaar en beroep mogelijk.

Tot slot

Controleert u voor aankoop van een pand of perceel altijd goed wat er in de bestemmingsplannen staat. Daarnaast is het van belang om bestemmingsplanwijzigingen voor uw eigen perceel en de percelen om u heen goed in de gaten te houden. Als u schade lijdt door een bestemmingsplanwijziging kunt u een verzoek om planschade bij de gemeente indienen. Dit verzoek moet u goed motiveren en onderbouwen. Kunt u daar advies over en/of hulp bij gebruiken? Neem dan gerust contact op met de bestuursrechtspecialisten van Oprecht Advocaten.